可别小看这轮楼市下跌

　　作者：曾宪斌

　　日前，在北大房地产总裁班讲学，讨论最多的话题之一是这一轮房地产调整的周期有多长？房价下跌会持续到什么时候？有趣的是，来自全国各地的开发商们对“房价跌幅多少”分歧比较大，但对于调整时间却似乎都比较乐观，最长也就看到两年半左右。其主要依据是前两轮的调整，一次一年半，一次也不超过两年，且跌幅总体上都不超过15%。这种预判使开发商们虽露愁容，却也还从容笃定。甚至不少学员摩拳擦掌，跃跃欲试准备拿地。

　　笔者对此深不以为然。

　　首先，这一次的房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整，还是2011年至2012年的调整，从年度的时段上看，无论是北京等一线城市还是三四线城市，全国当年的房价都是上涨的，只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势，即使年初下跌10%~15%，下半年也迅即拉回，且重拾升势，导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以，前两次的房价下跌、房地产调整应该看作是“假摔”。

　　这次大不同。在政策没有任何新的打压的情况下，房地产自身开始调整，房价从滞涨开始全国性回落，成交不分东西南北，一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此，可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今第一个真正意义上的大调整。而这种调整可以对比的是中外房地产类似的情况，可以借鉴的是其他经济调整的现象。

　　这一轮房地产调整与房价下跌最具可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌，都是房价上涨多年后加速暴涨，都是经济不景的背景，都是房地产在经济中所占比重过大等之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看，都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢复苏”等过程。当然，表现形态有差异，比如日本房价走平三年后暴跌，而香港房价半年左右就暴跌；又比如业主抗议，日本较平缓，而香港出现50万人上街游行。

　　不管表现形式如何，这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年；香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅最大时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整，虽然最新的统计显示全国百城房价终于环比下跌，但只有一个点左右，真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢？像香港那样半年？像日本那样三年？谁也说不准。不过，从上课的几十位开发商所谈到的成交惨淡的普遍情况看，这个时间应该为期不久了。从1998年开始上涨的中国房价，涨了十五、六年了，像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等，调整时间或许短一些，情况比香港、日本要好一些，但经济运行自有它的规律。笔者料定，此轮调整时间不会少于5年。此外，还可以参照的是股市和黄金：上证从2007年的6200点下跌，至今8个年头；黄金下跌3个年头在下跌通道之中，其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程！

　　学员有两种典型的侥幸心理自我安慰：一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资源配置”论者，所以别指望政府会轻易出手；退一步来说，限购取消、政府救市，短期自然有用。但别忘记：当年限购挡不住房价上涨，取消限购怎么能挡住房价下行呢？

　　有的学员强调他所在的城市特殊，或能逃过一劫。笔者送了他一句成语：覆巢之下，焉有完卵。